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| IMMOBILIER : La nouvelle loi sur le logement social au Maroc |
Une nouvelle loi a été promulguée et introduite dans la loi de finances de l’année 2010 portant sur le logement social au Maroc, publiée au bulletin officiel n°5800 bis du 31 décembre 2009.
Le logement social reste le segment immobilier le moins touché par la crise qui touche et pèse de plus en plus sur l’économie immobilière marocaine.
L’immobilier a connu ces dernières années un ralentissement considérable au niveau de la demande touchant principalement le haut et le moyen standing, tandis que le logement social a résisté à cette crise et on a toujours constaté la forte demande sur le marché et la non disponibilité du logement social après la suppression des avantages fiscaux depuis le début de l’année 2008.
Jusqu’au 31 décembre 2007, les promoteurs immobiliers réalisant des logements sociaux au prix de 200.00,00 Dhs étaient exonérés des impôts et taxes, tels que l’impôt sur les sociétés, l’impôt général sur le revenu, la taxe sur la valeur ajoutée, les droits de l’enregistrement et les droits d’inscription sur les livres fonciers.
Depuis le premier janvier 2008, le gouvernement a supprimé tous ces avantages et a remplacé lesdits logements sociaux par des logements économiques de faible valeur immobilière au prix de 140.000,00 Dhs.
Et afin de réussir la production de ce type de logement destiné principalement à une couche de population dont le revenu mensuel ne dépasse pas une fois et demi (1,5) le salaire minimum interprofessionnel garanti (SMIG), de nouvelles dispositions dans la loi de finances de l’année 2008 ont été instaurées reprenant les mêmes avantages qui ont été accordés initialement aux promoteurs immobiliers pour le logement social de 200.000,00 Dhs. Il s’agit de la réalisation par les promoteurs immobiliers d’un programme de construction intégré d’au moins 500 logements en milieu urbain et/ou 100 logements en milieu rural, dans un délai maximum de cinq (5) ans à partir de la date d’obtention de la première autorisation de construire.
A compter du 1er janvier 2010, on constate le retour à la politique de logement social mais à une valeur, cette fois ci, de 250.000,00 Dhs au lieu de 200.000,oo Dhs, hors la taxe sur la valeur ajoutée (TVA).
Quels sont les avantages accordés par l’Etat au promoteur immobilier et à l’acquéreur et dans quelles conditions ?
I. En ce qui concerne
le logement social
Il s’agit essentiellement des constructions de locaux à usage exclusif d’habitation dont la superficie couverte, par unité de logement, est comprise entre 50 et 100 mètres carrés et le prix de vente n’excède pas deux cent cinquante mille 250.000,00 dirhams, hors la taxe sur la valeur ajoutée.
La superficie fixée ci-dessus s’étend des superficies brutes, comprenant outre les murs et les pièces principales, les annexes suivantes : vestibule, salle de bain ou cabinet de toilette, clôture et dépendances (cave, buanderie et garage) que celles-ci soient ou non comprises dans la construction principale.
Lorsqu’il s’agit d’un appartement constituant partie divise d’un immeuble, les superficies comprennent, outre la superficie des locaux d’habitation telle que définie ci-dessus, la fraction des parties communes affectées à l’appartement considéré, celle-ci étant comptée au minimum à 10%.
II. En ce qui concerne
l’acquéreur
L’acquéreur bénéficiera d’une aide directe de l’Etat, pour la première fois dans l’histoire du logement social, sous forme de remise ou versement à travers le notaire, du montant de la taxe sur la valeur ajoutée, soit l’équivalent d’environ 40.000,00 Dhs. Donc le prix fixé de l’appartement est de 250.000,00 Dhs et la TVA applicable sera versée par l’administration fiscale à l’acquéreur par le biais du notaire chargé de l’opération.
Le versement du montant de la TVA se fera dans les conditions ci-après :
• Le logement doit être acquis auprès d’un promoteur immobilier, personne physique ou morale, inscrit comme tel aux rôles de la patente et relevant du régime comptable de résultat net réel, ayant conclu avec l’Etat une convention assortie d’un cahier des charges.
• Le compromis de vente et le contrat de vente définitif doivent être constatés par devant Notaire;
• Le contrat de vente définitif doit indiquer et détailler le prix de vente et le montant de la taxe sur la valeur ajoutée correspondant. Il doit indiquer également l’engagement de l’acquéreur à affecter son appartement à son habitation principale pendant une durée de quatre (4) ans à compter de la date du contrat et à consentir au profit de l’Etat une hypothèque de premier ou de deuxième rang, en garantie de paiement de la TVA versée par l’Etat ainsi que les pénalités et majorations exigibles en cas de manquement à l’engagement précité.
A cet effet, toute personne désireuse d’acquérir un logement social dans les conditions et avantages stipulés ci-dessus, est tenue de produire au promoteur immobilier concerné une attestation délivrée par l’administration fiscale attestant qu’elle n’est pas assujetti à l’impôt sur le revenu foncier, la taxe d’habitation et la taxe de services communaux, autrement dit qu’elle ne possède pas de logement sur tout le territoire marocain.
III- En ce qui concerne
le promoteur immobilier
Les promoteurs immobiliers sont exonérés pour l’ensemble de leurs actes, activités et revenus afférents à la réalisation de logements sociaux des impôts et taxes ci-après :
• Impôt sur les sociétés (I.S)
• Impôt général sur le revenu (IGR)
• Droits d’enregistrement et de timbre ;
• Droits d’inscription sur les livres fonciers
• Taxe spéciale sur le ciment.
• Les taxes perçues en faveur des collectivités locales (Taxe professionnelle et taxe sur les terrains urbains non bâtis).
Le promoteur immobilier, personne physique ou morale, relevant du régime comptable net réel, devra tenir une comptabilité séparée pour chaque programme et joindre à sa déclaration : une copie de la convention et du cahier des charges, en ce qui concerne la première année de déclaration ; un état du nombre de logements réalisés dans chaque programme et un état faisant ressortir, en ce qui concerne les déclarations de la TVA, le chiffre d’affaires réalisé au titre des cessions de logements sociaux, la taxe correspondante et les taxes déductibles.
A cet effet, il devra donc réaliser et produire au moins cinq cent (500) logements sociaux dans un délai maximum de cinq (5) ans à compter de la date de la délivrance de la première autorisation de construire. Le programme de construction peut comprendre un ensemble de projets répartis sur un ou plusieurs sites, situés dans une ou plusieurs villes.
Les promoteurs immobiliers qui disposent d’un stock de logements répondant aux conditions fixées ci-dessus et dont l’autorisation de construire a été délivrée avant le 1er janvier 2010, réalisés ou en cours de réalisation, en totalité ou en partie et non encore commercialisés avant cette date, peuvent bénéficier des avantages fiscaux cités ci-dessus, à condition que le nombre de logements considéré soit égal ou supérieur à cent (100) logements.
Pour conclure, le notaire reste un maillon important dans toutes ces étapes permettant la réussite de ce processus et le maintien d’une paix durable et d’un équilibre contractuel dans la relation entre l’acquéreur et le promoteur immobilier d’une part, et entre l’acquéreur et l’Etat de l’autre part.
Outre l’obligation de recourir aux services du notaire, depuis l’année 2003, pour toutes les opérations portant sur des biens immobiliers soumis au régime de la copropriété, la loi de finances de l’année 2010 a apporté de nouvelles mesures impliquant directement le notaire dans la vente du logement social en lui attribuant de nouvelles attributions pour les besoins de la vérification de la réunion des conditions exigibles pour l’obtention des avantages accordés à l’acquéreur d’un logement social et aussi pour la prise de garanties nécessaires au profit de l’Etat à cet effet.
Par: M. Dahman EL MOZARIAHI
elmozariahidahman@menara.ma
NOTAIRE A TANGER
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